旅游基金投資景區項目選擇

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  • 發布時間:2016-08-16
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一、旅游景區投資發展形勢

2016年“大眾旅游時代”首次被寫入《政府工作報告》,預示著旅游產業作為拉動內需的重要基礎找到了新的發展方向:“落實帶薪休假制度,加強旅游交通、景區景點、自駕車營地等設施建設,規范旅游市場秩序”。在服務業領跑三大產業,并且已占GDP半壁江山的背景下,旅游業成為各地發力的重點,旅游景區、項目、產品等成為投資熱點。根據國家旅游局數據顯示,僅2016年的上半年,全國在建旅游項目9944個,實際完成投資4211.5億元,較去年同期增長約30.5%。其中,旅游大項目投資增長迅速,100億元以上的項目206個,實際完成投資794.6億元,比去年同期增長34.4%。同時,民間資本持續活躍,今年1月至6月民營企業實際完成旅游投資2412.8億元,同比增長27.1%,增幅比去年提高一倍。然而旅游投資快速擴張的背后,存在著項目建設濫竽充數、 “山寨化”和同質化的隱患。


以主題樂園的建設開發為例,作為亞洲市場擴張主題公園最快的地區,中國近10年來涌現的本土主題公園中,已倒閉的約占80%,給國內旅游業造成經濟損失高達3000億元。中國社科院旅游研究中心研究員魏小安曾坦言:“目前國內主題公園投資在5000萬元以上的有300家左右,其中有一定品牌知名度、有良好經營業績的主題公園占比約10%,有約70%的主題公園虧損,有約20%持平。” 這些倒閉或艱難維持的本土主題樂園只是眾多失敗項目的縮影,旅游投資體量大、資金回籠慢的特點決定了投資者在選擇旅游景區或項目時要愈加慎重。目前有關景區或項目的篩選標準多是定性因素,評估者或投資人的主觀態度左右著最終的投資結果。本文將結合一些理論基礎對旅游基金投資景區項目的選擇,提供行之有效的依據和具有操作性的評估方法。


二、旅游基金投資景區項目選擇

旅游資源是資源保護型旅游景區發展的前提和基礎。然而在旅游大眾化的今天,休閑度假的需求已經逐漸取代傳統的觀光旅游,成為旅游行業轉型發展的新方向。除此之外,我國優質的觀光資源已經被各地方投資開發完畢,一流的觀光資源在20世紀80年代已經進入市場,并且迅速形成中國最具代表性的產品,90年代二流的觀光資源也進入市場。進入休閑度假旅游時代,資源的概念應該是更加廣義的,而不僅僅局限于觀光旅游資源。因此,當前旅游景區項目的投資選擇也不應把資源當作最為主要的評估因素。景區或項目地的市場環境應是旅游基金選擇最重要的因素,豐富的客源是資金回籠的保障,也是決定旅游基金投資成敗的關鍵。景區或項目資產狀況、負債情況以及過往的經營數據也是投資者在選擇時需要參考的因素。資產狀況不清晰、負債率高、運營成本高以及過分依賴門票的景區項目負擔重,對資金投入要求大且景區未來收入情況不明朗,在選擇時應當慎重考慮。景區或項目所在地的宏觀政策環境也是投資者在選擇項目時需要考慮的重點因素,無論是當地政府、社區群眾還是景區所有者和經營者,他們的配合和支持程度極大地影響著投資基金的介入以及介入之后景區的經營管理、營收狀況。綜上所述,旅游基金選擇景區項目時需要考慮的因素分為四類:旅游資源、市場環境、經濟指標以及政策環境,下文將對這四類因素逐一進行具體介紹。


1、旅游資源

資源保護型景區首先應考慮的是資源的品質,最具有投資吸引力的是擁有世界水平的一流資源,目前已經所剩無幾,投資者如遇到此類資源應予以重點關注。其次是達到國家級水平的旅游資源,也基本被所在地開發完畢,因而所剩其余具備省級水平的資源將是投資者可選擇考慮的主體。除此之外,無論資源品質達到何種水平,都應具有較優質的、可供旅游開發利用的自然或人文資源,有較高的觀賞游憩價值、歷史價值、文化價值或科學價值。在這其中,具有較高承載力和一定獨特性的資源也是評價資源品質的加分項。同時,資源需要保證實體完整,保持原來形態與結構,已經開發的景區資源要在不影響可持續發展的前提下進行,要保證資源形態沒有明顯的自然破壞和人為開發性破壞現象。現有資源如已開發,毫無疑問,國家AAAA級景區或國家級旅游度假區以上的景區項目為最優先選擇的。


2、市場環境

景區項目所在地的市場環境應是旅游基金注入時最優先且重點考慮的因素。首先需要確定的是項目地的市場距離,即項目地與周邊較大城市或城市群的直線距離。市場距離越近,說明景區項目對潛在客源的吸引力就會越強。項目所在市級城市或其主要客源城市的經濟狀況、人口狀況以及旅游發展現狀也是市場環境的重要反映。經濟狀況可以根據項目所在市級城市或其主要客源城市上一年度的GDP、第三產業占比來體現,城市常住人口數量以及年人均可支配收入可以反映出潛在客源市場的規模和購買力。所在市級城市或主要客源城市過去三年年均接待游客人次以及年均接待游客增長率,可以幫助投資者了解景區項目客源市場的發展狀況和增長趨勢。所在市級城市或主要客源城市年過夜游客的人/天數指標中,可以反映出客源市場的結構、未來市場潛力以及市場拓展方向。


3、經濟指標

經濟指標將主要參考景區項目的負債率、運營成本占比以及收入結構對其資產狀況、財務狀況的清晰程度進行評估。負債率反映了景區項目的財務負擔狀況,從投資者的角度講,負債率較高的景區項目資產負擔過重,投資風險大。運營成本占比以及門票收入占比將反映出景區項目的運營狀況、成本及收入是否合理,景區項目收入是否過分依賴門票等。門票收入占比高的景區意味著后期基金更多需要投入到盈利點項目的開發建設中,景區收入結構的調整需要更多努力。


4、政策環境

投資者在考慮對一個或若干個景區項目進行投資時,需要了解項目所在地的政府、當地居民、社區以及景區所有者、經營者對待旅游發展的態度和信心,政府和居民較高的配合度將有效地為投資者的介入減少障礙,降低壁壘,保證后期景區項目經營管理的順利進行。同時,項目周邊用地以及治安狀況也是影響景區項目發展的重要因素,旅游基金在介入前亦需要衡量。


三、旅游基金投資景區項目評定依據

大地風景景區管理公司通過專家團隊在景區管理行業的多年經驗,與多家上市公司達成戰略合作,在理論研究的基礎上,結合實戰經驗探索得出一套針對旅游基金項目選擇的打分體系,包含上述四大類因素,其中市場環境(50分)所占分值最多,其次是旅游資源(20分),最后是經濟指標(15分)和政策環境(15分),具有參考意義的子項目也根據其重要性分別予以對應的分值(見下表1)。此評分表已成功應用于國內某知名旅游投資集團項目的評估,分別位于黑龍江、四川、山東、遼寧、江西等多個省份,并最終對其中若干項目實現投資。此表共包含25個打分項,滿分為100分,得分在60分以上的為可投資項目,85分以上的為優秀景區項目。在項目選擇的實踐中,更重要的是組合,涉及到資源、市場、經濟狀況、政策環境四類條件的互補和組合。單項表現突出不如綜合表現良好,各方面沒有明顯短板的景區項目更容易受到旅游基金選擇的青睞。 


1 旅游基金景區選擇評定主項目一覽表

序號

評定項目

分值

1

旅游資源

20

1.1

資源品質

4

1.2

資源具有一定獨特性

4

1.3

資源實體完整,保持原來形態與結構

4

1.4

自然與文化資源無明顯自然破壞和人為開發性破壞現象

4

1.5

現有資源開發基礎

4

2

市場環境

50

2.1

項目地與較大城市或城市群的直線距離

5

2.2

所在市級城市或主要客源城市上一年度GDP

5

2.3

所在市級城市或主要客源城市上一年度第三產業占比

5

2.4

所在市級城市或主要客源城市上一年度常住人口

5

2.5

所在市級城市或主要客源城市上一年度年人均可支配收入(人民幣)

5

2.6

所在省居民年均出游率

4

2.7

所在市級城市或主要客源城市過去三年年均接待游客人次

5

2.8

所在市級城市或主要客源城市過去三年年均接待游客增長率

4

2.9

所在市級城市或主要客源城市年過夜游客的人天數指標與年游客總人數的比例

4

2.10

所在市級城市或主要客源城市的過夜游客中,省外游客人數的比例

4

2.11

項目具有一定的市場吸引力和知名度

4

3

經濟指標

15

3.1

資產狀況清晰

3

3.2

負債率

4

3.3

運營成本占比

4

3.4

門票收入作為一般性參考指標,占總收入的比重

4

4

政策環境

15

4.1

當地政府在辦事效率、合作態度、服務質量、合作保障方面的支持和配合度

3

4.2

當地居民、社區的支持和配合度,是否與社區居民建立暢通的溝通渠道

3

4.3

旅游發展是否得到景區所有者、經營者的支持和配合

3

4.4

周邊用地功能對景區有無負面影響

3

4.5

周邊治安狀況

3


      來源:北京大地風景景區管理有限公司

      作者:徐文晴

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